Stark gestiegener Wohnungsmangel in deutschen Großstädten

PROGEDO hat schon im Frühjahr 2020 über die Problematiken auf dem deutschen Mietmarkt berichtet.

Die Situation auf dem Mietmarkt in deutschen Großstädten – was muss man wissen?

Diskriminierung auf dem deutschen Wohnungsmarkt?

Seitdem hat sich die Wohnungsknappheit verschärft. Und wird sich in Zukunft auch weiter verschärfen. Warum das so ist, was das für Konsequenzen für Wohnungssuchende, speziell aus dem Ausland kommend, hat und wie man seine Chancen unserer Meinung nach verbessert, eine (bezahlbare) Wohnung zu finden, lesen Sie in diesem Artikel.

Gründe für die Wohnungsknappheit

Bundesweit sind Wohnungen knapp. Gerade in beliebten Großstädten wie Berlin, Hamburg und München konkurrieren teils hunderte Bewerber um ein Mietobjekt. Aber wie kommt es zu einem solchen Mangel an bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig stark zunehmender Nachfrage?

Die Bundesregierung hatte sich zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen – bezahlbar und klimaneutral. Dieses Ziel wurde schon 2021 mit ca. 293.000 neu gebauten Wohnungen klar verfehlt, 2022 und 2023 wird es hier, trotz einer hohen Anzahl genehmigter Wohnbauvorhaben, wohl keine Besserung geben. 

Eine der wichtigsten Ursachen dieses Problems ist, dass Bauen und Vermieten in den letzten Jahren durch einen starken Anstieg der Baukosten unrentabel geworden ist. Durch die Corona-Pandemie kam es in den letzten zwei Jahren zu vielen Lieferengpässen, die auch die Bauindustrie betraf und immer noch betrifft. Fachkräftemangel und hohe Inflationsrate sowie Bauverordnungen, die zum Schutz unseres Klimas erlassen wurden, verteuern das Bauen ebenfalls.

Unter anderem auch durch den Ukraine-Krieg, der die Materialknappheit verschärft hat, sind die Baukosten im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2021 um 14,3% gestiegen Die Bauzinsen haben sich währenddessen von 1,06% auf 2,64% mehr als verdoppelt. Sowohl für die Baukosten als auch die Bauzinsen ist ein weiterer Anstieg 2022 prognostizierbar.

Darüber hinaus verschärft der Ukraine-Krieg die Wohnungsnot in Deutschland zusätzlich durch den hohen Flüchtlingsansturm. Je nach Anzahl der ukrainischen Flüchtlinge prognostiziert der Zentrale Immobilien Ausschuss 300.000 – 500.000 zusätzlich benötigte Wohnungen. Die dadurch gesteigerte Nachfrage wird die Wohnungsknappheit in Deutschland deshalb in Zukunft noch mehr ausweiten.

Konsequenzen für Wohnungssuchende

Die logischste Konsequenz der Wohnungsknappheit ist wohl eine lange, nervenzehrende Wohnungssuche aufgrund der hohen Konkurrenz. Die beste Lage mit der besten Ausstattung zum besten Preis wollen nun mal leider alle. Daher muss man sich bei einer Wohnungsbesichtigung schon mal auf 10, 50 oder 100 Konkurrenten einstellen, je nach Attraktivität des Mietobjektes. Privatbesichtigungen gibt es leider nur noch selten.

Vergessen Sie die Hinweise von Bekannten oder zukünftigen Arbeitskollegen, dass sie vor ein paar Jahren eine recht günstige Wohnung in guter Lage ohne größere Probleme gefunden haben. Das ist definitiv vorbei! In Berlin haben sich z.B. die Kaltmieten (also ohne Nebenkosten) in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt, in anderen Städten sind die Preise, je nach Lage, zwischen 20-60% im gleichen Zeitraum gestiegen. Tendenz: stark steigend.

Zeit zum Überlegen hat man in der Regel auch so gut wie keine. Man muss schon bei der Wohnungsbesichtigung klar signalisieren, dass man die Wohnung unbedingt haben möchte, was allerdings noch keine rechtliche Relevanz hat. Bei Wohnungszusage des Vermieters sollte man allerdings unmittelbar reagieren, Bedenkzeit erhält man in der Regel keine, es gibt genug andere Interessenten, die die Wohnung haben wollen.

Einige andere Konsequenzen, die auf einen zukommen, sind vielleicht weniger vorhersehbar. Beispielweise, dass wegen des Maklergesetzes von 2015, das den Mieter entlasten sollte, indem es den Vermieter als Auftraggeber zwingt, den Makler zu bezahlen, immer mehr Vermieter auf Vermittlungsportale, wie Immobilienscout24.de und immonet.de setzen und sich selbst um die Vermietung kümmern. Das Problem: hier wird meist ausschließlich per E-Mail kommuniziert, was ein klarer Nachteil für diejenigen ist, die kein Deutsch sprechen. Neben persönlichen Vorurteilen schrecken Vermieter auch praktische Gründe ab. Denn bei der hohen Nachfrage sparen sich viele gern die lästigere Kommunikation auf Englisch oder im gebrochenen Deutsch. Man wird als Ausländer also häufig sofort aussortiert. Die Vermieter, die sich ihre Mieter häufig mehr oder weniger aussuchen können, bevorzugen kinderlose Doppelverdiener, auch bei größeren Wohnungen. Um nicht nach 1-2 Jahren wieder die Arbeit zu haben bzw. einen Makler bezahlen zu müssen, werden mittlerweile viele Objekte nur noch mit einer Mindestmietzeit von 2-3 Jahren vermietet. Haustiere, insbesondere Katzen und Hunde, sind in den meisten Fällen ein KO-Kriterium, deshalb sollte man sie bei der schriftlichen Bewerbung besser nicht erwähnen, sondern erst im persönlichen Gespräch, wenn man in den engeren Kreis des  potentiell neuen Mieters aufgenommen wurde.

Eigene Chancen verbessern

Bevor Sie verzweifeln, haben wir Ihnen ein paar Tipps zusammengestellt, die Ihnen ihre Wohnungssuche vereinfachen könnten.

1. Versuchen Sie sich von anderen Bewerbern abzuheben, am besten mit einer Bewerbungsmappe Natürlich sollten vor allem alle Unterlagen, die der Vermieter anfordert, beigefügt sein. Schreiben Sie etwas über sich und warum sie die Wohnung gerne haben möchten. Die Mieterselbstauskunft sollte vollständig ausgefüllt sein, ein nettes Bild von Ihnen bzw. Ihrer Familie kann den Unterschied ausmachen, speziell, wenn Sie es mit einem privaten Vermieter zu tun haben. Wenn Sie noch keine Gehaltsabrechnungen vorzeigen können, bitten Sie Ihren Arbeitgeber, Ihnen ein Schreiben aufzusetzen, in dem das Arbeitsverhältnis und Ihr Bruttogehalt bestätigt wird. Dies muss dann auch als Ersatz für die Selbstauskunft, die Ihre Bonität und Schuldenfreiheit nachweisen soll, dienen, sofern Sie direkt aus dem Ausland einreisen. Sehr hilfreich kann insbesondere in diesem Fall eine sogenannte „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ von Ihrem bisherigen Vermieter sein. In diesem Schreiben sollte Ihr bisheriger Vermieter bestätigen, dass Sie immer pünktlich Ihre Miete gezahlt haben. Wenn er dann auch noch erwähnt, wie toll Sie als Mieter waren und das er bedauert, dass Sie ausziehen – umso besser.  

• Legen Sie sich ein Premiumaccount bei den Immobilienportalen für die Zeit der Wohnungssuche zu, das erhöht ihre Chancen erheblich, viele Vermieter nehmen auch nur noch von Premiumaccount-Mitgliedern Bewerbungen an.

• Manchmal finden sich Anzeigen, die offene Wohnungsbesichtigungen ankündigen. Also Wohnungsbesichtigungen, bei denen man sich zuvor nicht bewerben muss. Gehen Sie so oft wie möglich dorthin. Um diese Wohnungen werden zwar in der Regel 50-100 andere Interessenten mit Ihnen konkurrieren, jedoch ist das für diesen Tipp egal. Es geht hier nämlich nicht darum, die Wohnung tatsächlich zu bekommen, sondern darum, sich Verhaltensweisen anderer Interessenten anzuschauen. Beispielweise, die Art, wie sie angezogen sind (nicht zu leger, aber auch nicht zu förmlich), wie sie auftreten und wie sie mit dem Vermieter interagieren.

• Versuchen Sie nicht, den Mietpreis zu verhandeln, Sie werden garantiert die Wohnung nicht bekommen! Setzen Sie sich lieber zuvor ein Preislimit und bewerben Sie sich nur für Wohnungen, die sich in diesem Rahmen bewegen. Aber Achtung! Auch durch den Ukraine-Krieg sind die Energiekosten explodiert. Auch viele andere Nebenkosten, die bei Vermietungsangeboten aufgeführt sind, werden stark steigen. Da diese immer auf Schätzungen aufgrund der vergangenen Abrechnungsperioden basieren, kommt das böse Erwachen spätestens mit der ersten Nebenkostenabrechnung, die 1x jährlich vorgenommen wird. Mehrere hunderte oder sogar tausende Euro könnten dann durch den Vermieter nachgefordert werden.

• Überlegen Sie, ob es nicht Sinn macht, zuerst in eine möblierte Wohnung zu ziehen und von dort dann die Wohnungssuche zu starten. Für möblierte Wohnungen gibt es weniger Mitbewerber und Sie haben wesentlich mehr Zeit und größere Chancen, eine geeignete Wohnung zu finden. Viele Vermieter wollen den potentiellen neuen Mieter persönlich kennenlernen, bevor sie ihnen einen Mietvertrag anbieten. Das geht zwar manchmal auch per Video-Chat, aber erheblich größere Chancen haben Sie, wenn das Gespräch Auge in Auge führen.

• Wenn Sie als Unternehmen Ihren ausländischen Mitarbeitern in Deutschland bei der Wohnungssuche helfen wollen, können Sie sie mit Hilfe beim Anlegen eines Suchportals auf Wohnungsplattformen und dem Zusammenstellen einer Bewerbermappe unterstützen. Des Weiteren können Sie vorbeugen, dass Ihr Mitarbeiter von Vermietern aussortiert wird, indem Sie ihm einen deutschen Mustertext vorfertigen. Idealer Weise haben Sie auch deutschsprachige Mitarbeiter vor Ort, die den Wohnungssuchenden zu Besichtigungen begleiten können

• Engagieren Sie eine Relocation Agentur, am besten natürlich PROGEDO. Das gilt vor allem, wenn Sie noch im Ausland leben und für eine Wohnungssuche gar nicht oder nur für ein paar Tage nach Deutschland kommen können.  Oft ist Ihr zukünftiger Arbeitgeber bereit, die Kosten hierfür zu übernehmen oder sich an ihnen zu beteiligen. Wenn Sie schon beim Vorstellungsgespräch danach fragen, haben Sie noch bessere Karten. Nennen Sie einfach uns als Ihren Wunschpartner, wir kümmern uns dann um alles. Unsere Experten übernehmen alles, was es braucht, um für Sie oder Ihren Mitarbeiter eine ansprechenden Wohnung zu finden:  Ein sogenanntes Expectation Management, das Sie auf den deutschen Wohnungsmarkt allgemein und den an ihrem Wunschort im speziellen realistisch vorbereitet. Die Wohnungssuche, also die Recherche, das Kontaktieren des Vermieters per E-Mail oder Telefon, die Terminabsprache und jegliche Abwicklung mit den Maklern und Vermietern. Natürlich übernehmen wir auf Wunsch auch das Zusammenstellen der Bewerbungsunterlagen, begleiten Sie oder Ihren Mitarbeiter zu Wohnungsbesichtigungen und erklären die wichtigsten Bestandteile des Mietvertrags. Unsere Experten stehen mit einer Erfolgsquote von annähernd 100% und über 27 Jahren Erfahrung auf dem deutschen Wohnungsmarkt als Ihr erster Freund in der Fremde an Ihrer Seite!