PROGEDO präsentiert: Stuttgart

Immobilienmarkt Stuttgart

Kesseltreiben

Was treiben die Schwaben da in ihrem Talkessel, den sie Stuttgart nennen, eigentlich? Wohnungen für alle die dort leben möchten, bauen sie zur Zeit jedenfalls nicht, auch wenn der grüne Bürgermeister Fritz Kuhn Besserung verspricht. Doch eben die geografische Lage im Talkessel macht Wohnungsbau durch Umwidmung oder Verdichtung der Stadtfläche so schwierig. Dabei bräuchte Stuttgart mindestens 1.500 Neubau-Einheiten pro Jahr, um mit dem Zuzug halbwegs fertig zu werden! Trotzdem wollen immer mehr Menschen lieber im Talkessel wohnen als sich in Esslingen oder Böblingen anzusiedeln; auch nicht weiter weg vom Zentrum als ein Hamburger oder Münchener sowieso pendeln müsste, wenn er irgendwo im Stadtgebiet wohnt.

Was meint denn der Schwabe, der ja traditionell eher zum Eigentum als zur Miete tendiert, wenn er von einem stabilen Wohnungsmarkt in Stuttgart spricht? Er meint, dass es in Stuttgart schon immer teuer war, teuer bleibt und in Zukunft noch teurer wird. Stuttgart hat aber auch einiges zu bieten. Jedes Ranking ist subjektiv, dennoch wagen wir eine Hitliste, die drei Parameter der Miete pro Quadratmeter berücksichtig: 1. Die Steigerung nach oben, d.h. das Preispotenzial, 2. die aktuelle Preise laut Mietenspiegel (in Klammern) und 3. das Image und Potenzial der jeweiligen Stadtteile als Lebensraum.

Die Top Ten:

1. West (12,01 Euro): Besonders beliebt bei Singles, weil so zentral und trotzdem bewaldet. Gemütliche, kleinteilige Struktur aus Einzelhandel und Gastronomieszene.
2. Bad Cannstatt (10,51 Euro): Größter und ältester Stadtbezirk, dort gibt es viele Quellen und das Mekka der Fußball-Fans: die Mercdes-Benz-Arena.
3. Feuerbach (11,19 Euro): Hier mischen sich Industrie, Gewerbe und Wohnen, denn das Feuerbacher Tal lockt mit Naherholung. Nah am Zentrum, gute Infrastruktur – hier wohnt man gut und gern.
4. Mitte (12,59 Euro): Eine der längsten Einkaufsstraßen Europas, das Alte und Neue Schloss, Hauptbahnhof, aber auch Ruhezonen und einen zur Parkanlage umgebauten Friedhof – der Schwabe denkt halt praktisch.
5. Ost (11,49 Euro): Hier trifft Mittelalter auf Moderne – in Berg oder Gaisburg wandelt man auf den Spuren des Mittelalters und nebenan stehen Industrie, Arbeiterwohnungen und auch ein paar Villen. Wahrzeichen dieser bunten Mischung ist ein 100 Meter hoher Gaskessel.
6. Vaihingen (12,60 Euro): Im Südwesten findet man wichtige Forschungseinrichtungen, Teile der Uni und große IT-Unternehmen. Gut mit der City verbunden, kann man hier gleich gut arbeiten wie wohnen.
7. Sillenbuch (10,66 Euro): Durchweg überduchschnittliche Preise für Eigentum und Mieten müssen einen Grund haben.
8. Münster (9,95 Euro): Gelegen im Nordosten der Stadt, direkt am Neckar. Wird teurer sagen Mieter; hat Potenzial sagen Vermieter und Investoren. Des einen Freud ist des anderen Leid.
9. Degerloch (15,70 Euro): Begehrteste Lage, aber das Mietniveau ist ausgereizt. Die Wohnlagen Waldau und Haigst haben das Renommee feinster Adressen. Hier findet man viele Villen und frei stehende Wohnhäuser mit großen Gärten, viele mit Aussicht auf die Innenstadt.
10. Birkach (10,51 Euro): Im Süden, auf der Filderebene in der Nähe des Schloss Hohenheim gelegen. Billiger wird es da nun auch nicht mehr.

Die weiteren Platzierungen: 11. Zuffenhausen, 12. Hoffeld, 13. Süd, 14. Hedelfingen, 15. Wangen, 16. Obertürkheim, 17. Botnang, 18. Möhringen, 19. Giebel, 20. Stammheim. Damit sind wir dann aber schon bei den durchschnittlichen Wohnlagen. Allein die Preisentwicklung zeigt hier auch überall nach oben, so dass diese Viertel in die Platzierung kommen.

Wohnträume haben Ihren Preis

Vorstadtreihenhäuschen gäbe es genug, aber auch der Schwabe ändert sich. Einkommensstarke Porsche- oder Daimler-Angestellte wollen nicht zu Ostern im Vorgarten auf den Knien robben, um wie die Kleinbürger zu gärtnern, ihnen steht der Sinn vielmehr nach der sanierten 5-Zimmer-Belletage im Westen oder gern auch der renovierungsbedürftigen Villa aus den 1930er Jahren in Halbhöhenlage. Und auch ausländische Neu-Stuttgarter haben es nicht leicht, sollten sie kaufen wollen: „Häufig müssen sie mit Anlegern um dieselbe Immobilie konkurrieren“, weiß Robin Frank, Chef bei der Immobilienvermittlung BW. Wo das enden soll, steht in den Sternen. Natürlich gibt es wie in allen Metropolen auch Rekorde und Absurditäten: In Degerloch oder Vaihingen kosten Kaufobjekte pro Quadratmeter 3.600 bis 6.000 Euro. Absurd: In der feinen Schottstraße kostete kürzlich eine Etage in einem Neubau 10.900 Euro pro Meter. Das ließe sich unendlich so fortspinnen…

Renaissance der Genossenschaft

Aber interessant ist, dass gerade ein Teil der Wohnungswirtschaft, der lange aus der Mode war, nun reüssiert: Die Wohnungsbaugenossenschaft. Früher mussten die Genossen Schnee schippen, die Straße fegen oder den Rasen mähen, wenn Kehrwoche war. Lange Wartelisten waren üblich, wenn man sich beworben hatte. Die Moderne ist auch im dritten Wohnungsmarkt eingekehrt, die Dienste rund ums Haus werden als Betriebskosten umgelegt. Die Standards sind dem ersten und privaten Wohnungsmarkt mittlerweile ebenbürtig und so verwundert es nicht, dass zwischen 200 und 300 Anfragen für eine Wohnung eingehen, wenn sie länger als ein paar Tage im Netz steht. Sechs bis acht Bewerber werden zur Besichtigung eingeladen. Der neue Mieter wird Mitglied, das kostet zum Beispiel in Feuerbach 1.600,00 Euro, dafür entfällt die Kaution. Ein guter Deal.

Wie werden Wohnungssuchende sonst fündig? Mit etwas Glück bei privaten Vermietern, die in Stuttgart noch zahlreich vertreten sind. Die Schwaben mögen ja als geizig gelten, aber es gibt sie noch, die netten älteren Herrschaften mit Immobilie, die gern jungen Leuten mit Kindern eine Bleibe vermieten. Und durch das neue Maklergesetz werden sicherlich noch häufiger private Vermieter ihre Objekte wieder selbst anbieten, selbst wenn die Mietpreisbremse nichts bringt. Die Suche ist also keineswegs aussichtslos.