PROGEDO präsentiert: Köln
Immobilienmarkt Köln
Den Seitensprung wagen
Auf keinen Fall wohnt man in Köln rechtsrheinisch. Doch das ist Schnee von gestern. Der moderne Kölner oder Neu-Kölner richtet sein Augenmerk überraschend auch auf ehemals kleinbürgerliche Quartiere wie Deutz, Kalk oder Mülheim und wagt den Seitensprung. Und Schwupps gehören Deutz und Mülheim auch schon zu den gesuchten Quartieren mit steigenden Mieten. „Deutz ist zum angesagten Viertel geworden“, sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins. Vermeintlich gilt in Köln immer noch der eiserne Grundsatz, dass man westlich des Rheins, also auf dem linken Ufer zu wohnen hat. Die „Schäl Sick“, wie das rechte Ufer mundartlich heißt, werde es nicht schaffen, sich zu emanzipieren.
Mülheim & Co. sind im Kommen
Von 2009 bis 2012 wurden hier allein 1.349 neue Wohnungen fertiggestellt. Rund um die Schanzenstraße fanden TV-Produktionsfirmen, Werbeagenturen und Medienbetriebe im „Kreativquartier“ eine neue Heimat. Die Mitarbeiter, die deutlich zahlungkräftiger als die Alteingesessenen sind, drängen nun in den Stadtteil. Natürlich folgen der Kreativ-Karawane sofort Anleger und Spekulanten, wenn sich ein Stadtteil umschichtet und die Mieten rasant steigen. Optimistisch ist die Immobilienwirtschaft auch bei Porz im Südosten, wobei Teile von Wahnheide und Lind von der Nähe zum Airport profitieren. Sogar ein „Veedel“ von zweifelhaftem Ruf, bis in jüngere Zeit industriell geprägt, rückt auf den Plan: Kalk. Potenzial gebe es insbesondere im Süden des Viertels, so Roland Kampmeyer, Inhaber des Maklerhauses gleichen Namens. Die Fertigstellungen von Wohnraum liegen hoch: Zwischen 2009 und 2012 waren es hier allein 1.468 Einheiten.
Das pegelt sich ein…
Bis 2020 wird Kölns Einwohnerzahl um 50.000 auf knapp 1,1 Millionen zunehmen. Wanderungsgewinne macht Köln vor allem bei jungen Menschen, die preiswerten Wohnraum benötigen. Anders als in Düsseldorf werden also jährlich allein über 3.000 neue Wohnungen benötigt, um nur die Zuwanderung zu kompensieren. Da bis 2030 noch einmal rund 40.000 Neu-Kölner dazukommen könnten, muss die Fertigstellung neuer Wohnquartiere also schleunigst in Gang kommen. Zur Zeit liegt der Wert deutlich darunter. Die Stadt will die Schere, die sich da gähnend auftut, unbedingt schließen. Doch Köln will nicht das Umland stärken und setzt auf Verdichtung, d.h. die Lücke soll citynah geschlossen werden. Schon ab 20 Wohneinheiten sollen zudem mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen errichtet werden. In Düsseldorf sind es 20 Prozent – und das erst ab 100 Wohneinheiten.
Baugrund verzweifelt gesucht
Das Kölner Amt für Stadtentwicklung und Statistik sucht fieberhaft nach Grundstücken für 10.000 Wohnungen. Eine Art Rasterfahndung leitete Dezernent Höinig daher ein: Akribisch durchleuchten die Fahnder und Planer das Stadtgebiet und schlagen bei Gewerbebrachen, Baulücken, ausbaufähigen Dächern und dünn bebauten Grundstücken, die Platz für weitere Gebäude böten, sofort Alarm. Sogar das Dach eines Parkhauses kam so zu der Ehre, 36 Eigentumswohnungen zu beherbergen: An der Magnusstraße, einer viel befahrenen Ost-West-Achse zwischen Friesenplatz und Dom, wurde das Parkhaus saniert, um zwei Stockwerke gekappt und dann durch Wohngeschosse nach oben ergänzt. Zwei fast vergessene Projekte, die nun wieder angegangen werden sind die Umwandlung der Hafengelände in Deutz und Mülheim zu Wohnquartieren. Vorbild ist der Rheinauhafen mit seinen Kranhäusern. Luxusquartiere sollen dabei aber nicht entstehen.
Luxus á la Kölle
Wo einst Hans Gerling und sein Versicherungskonzern residierten, leistet sich die Domstadt nun ein neues Luxusquartier, das „Gerling-Quartier“, Prestigeobjekt des österreichischen Investors Immofinanz. Ganz ohne „Büdchen“ wie die Kölner ihren Kiosk um die Ecke nennen, muss der Käufer einer Wohnung im Objekt auskommen, nachdem er 5.000 Euro für den Quadratmeter hingeblättert hat. Nun, er wird sicher irgendwo im Friesenviertel fündig, irgendwo zwischen Hohenzollernring, Friesen- und Christophstrasse. Den Käufer des Penthauses mit 330 Quadratmetern wird man wahrscheinlich im Büdchen nicht treffen: Er stach zwei Mietbieter um das Objekt durch ein Gebot von fast sechs Millionen Euro aus.
Was gibt es für zehn bis zwölf Euro? Das Beste von Köln…
Insgesamt ist Köln teurer als sein Ruf: 2012 lag der Mietspiegelindex höher als in Hamburg, Düsseldorf, Berlin oder Dresden. Allein München und Stuttgart waren teurer als die Domstadt. Die Top-Lagen von Köln sind Altstadt und Neustadt Nord, Bayenthal, Bickendorf, Klettenberg, Lindenthal, Marienburg, Braunsfeld und Zollstock mit Kaltmieten um die 12 Euro. Zu circa 11 Euro den Quadratmeter mietet man in Raderberg, Riehl, Sülz, Altstadt und Neustadt Süd, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Rodenkirchen, Deutz, Lövenich, Müngersdorf und Niehl. In der 10-Euro-Liga findet man Nippes, Weidenpesch, Widdersdorf, Bilderstöckchen, Longerich, Mülheim, Ossendorf, Poll, Sürth, Vogelsang und Weiden. In allen anderen „kölschen Veedeln“ sind im Durchschnitt Wohnungen für 9 Euro je Quadratmeter oder weniger zu haben. Für Neubauten sollte man überall einen Aufschlag von 20 bis 25 Prozent rechnen, ebenso für exzellent sanierte Altbauten.
Im Umland im Umkreis von 30 Kilometern hingegen sinken die Preise. Das Phänomen ist auch aus Düsseldorf bekannt. Pendeln kostet viel Geld und Geduld. Öffentlicher Nahverkehr und Straßen sind verstopft und Benzin bleibt langfristig teuer. Im Oberbergischen etwa stockt die Bautätigkeit. Offensichtlich dringt die Kölner Kaufkraft dort nicht hin, die Bevölkerung geht zurück. Doch wo die Verkehrsverbindungen besonders gut sind, profitiert auch der Speckgürtel kräftig. Lebendige Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum findet sich daher in Hürth, Alfter, Niederkassel oder Frechen. Auch andere Teile des Rhein-Sieg-Kreises und des Rhein-Kreises Neuss mit Dormagen und Neuss profitieren.