PROGEDO präsentiert: Hannover

Immobilienmarkt Hannover

So schön ist Hannover…

… und leider auch so schön teuer geworden. In Zoo, Oststadt oder List (Foto oben) sind die Immobilienpreise in wenigen Jahren mal eben um 15 bis 20 Prozent gestiegen. Dem Trend steigender Notierungen kann sich auch die niedersächsische Landeshauptstadt nicht entgegenstemmen. Wurden Häuser und Eigentumswohnungen bisher nur von Zahnärzten, Anwälten oder wohlsituierten Handwerksmeistern aus der Region als Anlage erworben, so sind die ausländischen Investoren nachdem sie über München, Frankfurt und Hamburg hergefallen sind, auch an den Ufern der Leine gelandet. Österreichische, luxemburgische und chinesische Investoren und Fondsgesellschaften werden seitdem immer häufiger gesichtet. In Hannover ist man endgültig nicht mehr unter sich.

Seit 2000 ist der Neubau praktisch tot

Nach den Jahren 1999 und 2000, in denen die Expo dem Wohnungsbau durchaus einige Impulse zu geben vermochte, waren keine nennenswerten Fertigstellungen mehr zu verzeichnen. Besonders zwischen 2008 und 2011 fiel der Neubau praktisch auf Null. Mit verheerenden Folgen für die Kauf- und Mietpreise auf Grund der ungebrochenen Nachfrage. Um zwei bis sechs Prozent soll Hannover bis 2030 wachsen: Auch für die Stadt ein klares Signal, mit der Initiative „Wohnkonzept Hannover 2025“ Zeichen bei der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu setzen. Dazu gibt die Stadt nach Kräften Flächen frei und widmet diese um. „Jede Lücke wird dafür genutzt: ehemalige Schulen, Krankenhäuser oder Tankstellen, alles wird umgewandelt und aufgewertet“, kommentiert ein Makler die Initiative.

Rund 1,12 Millionen Einwohner zählt die Region Hannover, 520.000 davon leben im Stadtgebiet, doch bis 2025 sollen trotz eines deutlich höheren Zuzugs nur 8.000 neue Wohnungen entstehen. Im Schnitt werden so in Hannover keine 1.000 Wohnungen pro Jahr gebaut – viel zu wenig. Die Zeichen der Mietpreisentwicklung stehen also weiter auf Sturm. Die Mieten bei Neuvermietung lagen 2014 bei um die 10,00 Euro, bei Neubauten kratzen Sie an der 14,00-Euro-Marke.

Wohnen im Zentrum immer beliebter

Wohnen in der City liegt wie in allen deutschen Städten im Trend: Am Klagesmarkt, am Hohen Ufer, am Marstall und am Köbelinger Markt entstehen neue Quartiere mit einer Mischung aus Wohnen, Dienstleistungen und Gastronomie. Die Unternehmen Hochtief Hamburg (Westgrundstück) und STRABAG (Ostgrundstück) sind am Marstall aktiv und planen eine gemischte Nutzung mit Gastronomie, Einzelhandel und Büros, legen den Schwerpunkt aber auf die Wohnraumnutzung.

Auf dem südlichen Teil des Klagesmarktes entstehen ebenfalls 100 Wohnungen, verteilt auf sieben Gebäude. Investor ist die städtische Immobiliengesellschaft GBH, die ein in das Ensemble eingebettetes siebenstöckiges Bürogebäude ab 2016 selbst nutzen wird. 20 Prozent der Wohnungen sollen als öffentlich geförderter Wohnraum auf den Markt kommen. Leider ein Tropfen auf den heißen Stein. Am Lister Yachthafen errichtet Gundlach in attraktiver Lage 60 Eigentumswohnungen. Das Quartier liegt nur wenige Schritte entfernt vom Mittellandkanal. Bei all diesen Neubauten kann man sich aber schon ausrechnen, dass die erzielbaren Kaltmieten voll ausgereizt werden.

Wo Neubau nicht mehr ausreicht – Umwidmung von Büro- in Wohnraum

Auch wird die Umwandlung von Büro- in Wohnraum erwogen. Nähe Eilenriede entstehen durch Umwandlung des früheren Sitzes der HDI-Versicherungen in der List 80 Miet- und Eigentumswohnungen. Auch das Bredero-Hochhaus aus den 70er Jahren könnte diesem Vorbild folgen. Planungen belegen, dass dort bis zu 120 weitere Wohnungen Platz finden können. Etwas auswärts in Wettbergen entstehen rund 300 Reihen-, Doppel- und frei stehende Einfamilienhäuser in klimafreundlicher Passivbauweise. Ein bisschen tut sich schon etwas.

Des Weiteren ist die Verfügbarkeit von Altbauten in der Niedersachsen-Metropole im Vergleich zu vielen anderen deutschen Städten gut. Außerdem ist die Versorgung mit Kindergärten, Schulen und Nahverkehrsverbindungen sehr gut, was vor allem für Neu-Hannoveraner hohe Lebensqualität verspricht.

Der Markt gibt´s her: Hohe Kaufkraft erlaubt Vermietern Mieterhöhungen

Die steigenden Mieten werden auch nach wie vor bezahlt: Versicherungskonzerne wie Hannover Rück und Talanx sind attraktive Arbeitgeber, Volkswagen ist mit seiner Nutzfahrzeugproduktion vertreten und die Messe ist ebenfalls einer der größten Arbeitgeber in der Region. Überdurchschnittliche Kaufkraft ist die Folge. So führte die Mietsteigerung in nur zwei Jahren von 5,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter auf heute 6,50 bis 11,00 Euro nur in wenigen Fällen zu echter Not, aber der Anteil des Einkommens, der für Miete draufgeht, nimmt für alle Haushalte kontinuierlich zu.

8.000 Wohnungen bis 2025 werden nicht ausreichen, um den Markt zu beruhigen oder gar für stagnierende Mieten zu sorgen. Die meisten Neubauten sind für eine zahlungskräftige Klientel reserviert. „Es gibt immer einen, der noch mehr zahlt“, weiß Immobilienberater Timo Lietz von Planethome. Die Mieten werden tendenziell weiter steigen: um zwei bis fünf Prozent pro Jahr.